Cum iti dai seama ca Piata Imobiliara se schimba?
„Se schimbă piața imobiliara?”
„Da se schimbă dar depinde foarte mult de regiunea, orasul sau zona unde locuiti”,
Pentru că am descoperit, din cercetarile facute si din sursele analizate că există anumite regiuni în care in unele orașe si in unele zone piața si-a încetinit ritmul cu adevărat, iar alte piețe sunt la fel de fierbinți ca in ultimii 4-5 ani. Oricum traim intr-o pieța a vânzătorilor, încă.
Deci, cum va puteti da seama dacă piața dvs. se schimbă?
Asa cum am afirmat si la webinar există cinci factori la care trebuie să fii atent in piața in care-ti desfasori activitatea pentru a spune ce se întâmplă cu adevărat, si anume:
1) Stocul de oferte
Așadar primul indicator al unei piețe in schimbare este stocul de oferte existente in piata adica pur și simplu câte apartamente si case sunt scoase la vanzare pe piață. Verificarea acestui inventar de locuinte ne arata de fapt cu cat creste oferta fata de cerere si daca se creeaza astfel un dezechilibru in piata care va conduce la cresterea sau scaderea preturilor.
2) Perioada medie de vanzare
Al doilea indicator este perioada medie de vanzare a ofertelor adica de cate zile sunt pe piață. Daca media zilelor de stat pe piață creste de la 30 de zile la 60 de zile, lucrurile „încetinesc”, nu-i asa?
3) Furnizare de locuințe noi
Care este oferta de locuinte noi intrate pe piață adica scoase la vanzare? Pentru ca acest indicator ne arata daca creste sau nu inventarul de locuinte scoase la vanzare iar daca oferta creste si cererea scade acest fapt conduce la „incetinirea” pietei.
4) Marja de negociere
Deci care este raportul dintre prețul de vânzare initial și prețul final? Câte locuințe se vând la pretul de listare sau sub prețul de listare? A crescut sau a scazut marja de negociere? Deci, câte situații multiple de ofertare observati?
Ei bine, acesta nu este doar un indicator statistic, ci ne indica care este pulsul pieței.
5) Număr de oferte expirate sau retrase de pe piata
Acest indicator care este socotit și o oportunitate pentru agentii cu experienta, reprezinta numărul de listari înregistrate expirate și anulate. Asta înseamnă numărul de apartamente si case care intra si ies de pe piață.
Deci, acum dacă observam ca inventarul de locuinte crește, ce inseamna asta?
Dacă inventarul este în creștere, zilele de stat pe piață a ofertelor cresc, oferta crește (stocul de locuinte), iar marja de negociere și raportul dintre prețurile de listare si cele de vanzare ar trebui sa creasca, pentru ca altfel numărul de oferte expirate va crește... vor scadea vanzarile si intr-un timp relativ scurt piata „incetineste”.
Si pentru ca chiar in timpul webinarului cativa agenți m-au întrebat:
„Cum se calculeaza câte luni este valabil inventarul de locuinte facut?”
Ei bine, acesta este un calcul teoretic potrivit căruia dacă luați toate locuintele care sunt pe piață acum și dacă nu s-ar mai comercializa alte imobile noi aparute la vânzare, intrebarea la care trebuie raspuns este cât timp va dura pana să rămânem fără case ? Cam asta reprezintă inventarul de locuinte.
De exemplu, să spunem că am avea 100 de oferte active pe piață și lunar se vând 20. Asta înseamnă că in 5 luni rămânem fără case la vanzare si deci inventarul de locuinte este pentru 5 luni.
Si acum dacă te uiți de exemplu în urmă cu 6 luni si erau tot 100 de case pe piață și erau 35 de vânzări în fiecare lună, asta înseamnă ca piața a încetinit, nu-i asa? Deci, în cazul în care oferta de inventar este în creștere, nu conteaza numai câte oferte sunt pe piață, ci si câte dintre ele sunt pe piață în comparație cu câte dintre ele se vând lunar.
Iar un stoc mare de locuinte nu înseamnă neapărat că piata încetineste. Inventarul ar putea crește dar dacă multe dintre oferte se vând, atunci oferta este în continuare în scădere, astfel încât putem afirma că piața este încă fierbinte.
Dar dacă stocurile de locuinte cresc și oferta de locuinte noi va crește, înseamnă că numărul de case aflate la vanzare este în continuă creștere si daca numărul de case care se vând nu crește ci de fapt scade, atunci inseamna ca cererea este in scadere si automat daca preturile nu scad atunci se poate ajunge la „incetinirea pietei”.
Deci studiati si dvs. acesti indicatori, urmăriti-i în mod regulat pe piața dvs., deoarece orice s-ar intampla in piata în acest moment, „cheia si lacata” este să simtiti pulsul pieței.
Si acum spre final, dacă vă întrebați:
"De ce contează cu adevărat toate acestea? Pentru ce sa-mi bat capul?"
Atunci va spun ca acest lucru contează pentru că atunci când vorbești cu vânzătorii, dacă ei cred in continuare că piața este încă fierbinte dar de fapt piata se schimbă și prețurile încep să scadă și locuințele sunt din ce în ce mai greu de vândut, trebuie sa-i arati că știi ce se întâmplă in piață si că trebuie sa-si faca prețul dupa realitatea de acum.